Oplevering van uw verbouwing: checklist en uw rechten

Na weken of maanden stof en lawaai belt de aannemer: het werk is klaar, kunt u morgen komen kijken? Dat moment heet de oplevering, en het is juridisch het belangrijkste moment van de hele verbouwing. Vanaf de oplevering gaat het risico van het werk over op u, begint de termijn voor het melden van gebreken te lopen en geldt alles wat u wel zag maar niet liet vastleggen als aanvaard. Wie de oplevering afraffelt met een rondje door het huis en een handtekening, verspeelt rechten die later veel geld waard kunnen zijn. In dit artikel leest u wat oplevering volgens de wet inhoudt, hoe u haar goed organiseert, wat u mag inhouden op de laatste betaling, hoe het zit met verborgen gebreken en garantie, en krijgt u een checklist van twintig punten die u per ruimte afloopt.

Wat oplevering juridisch betekent

De regels over aanneming van werk staan in titel 12 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:758 bepaalt dat de aannemer u meldt dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, en dat u het werk vervolgens keurt. Aanvaardt u het werk, al dan niet onder voorbehoud van herstel van gebreken, dan is het opgeleverd. Keurt u het werk niet binnen een redelijke termijn en wijst u het ook niet af onder opgave van de gebreken, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard. Niet reageren op de uitnodiging is dus geen manier om de oplevering uit te stellen.

Met de oplevering gebeuren drie dingen tegelijk. Ten eerste gaat het risico over: brandt het huis de dag na de oplevering af, dan is dat uw schade en niet die van de aannemer. Ten tweede is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die u bij de oplevering heeft aanvaard of had moeten opmerken; voor consumenten is die laatste regel sinds 2024 ingrijpend gewijzigd, daarover hieronder meer. Ten derde wordt doorgaans de laatste betalingstermijn opeisbaar. Daarom is de oplevering geen formaliteit maar een keuring, en wie keurt, moet weten waar hij op let.

Het proces-verbaal van oplevering

Spreek met de aannemer een vast moment af en reserveer er ruim tijd voor, bij een complete verbouwing al snel een paar uur. Plan de oplevering bij daglicht; defecten in stucwerk, schilderwerk en tegelwerk ziet u bij kunstlicht niet. Neem een goede zaklamp mee om strijklicht langs wanden en plafonds te laten vallen, een waterpas, een rolmaat en een telefoon voor foto's. Overweeg bij een grote verbouwing een onafhankelijke bouwkundige keurder mee te nemen; die kent de normen en ziet wat u over het hoofd ziet.

Alles wat u constateert komt in het proces-verbaal van oplevering, ook opleveringsrapport of puntenlijst genoemd. Noteer per punt de ruimte, het onderdeel, wat er mis is en, als dat kan, een foto. Ook punten waarover u twijfelt of waarover de aannemer het niet met u eens is, zet u erop, met zijn opmerking erbij. Schrijf per punt op wanneer het hersteld wordt; een hersteltermijn van enkele weken is gangbaar, afhankelijk van levertijden. Beide partijen ondertekenen het rapport en krijgen een exemplaar. Zonder ondertekend rapport staat u bij een geschil met lege handen: dan is het uw woord tegen dat van de aannemer.

Is het werk nog zo onaf dat het niet redelijk is om het te keuren, bijvoorbeeld omdat de keuken nog niet is aangesloten of het sanitair ontbreekt, dan kunt u de oplevering weigeren. Leg dat schriftelijk vast met opgave van de redenen en spreek een nieuwe datum af. Aanvaarden onder voorbehoud van een lange puntenlijst is iets anders dan weigeren: in het eerste geval is het werk opgeleverd en gaan risico en betalingstermijn over.

De laatste termijn inhouden

Over de laatste betaling bestaat veel onduidelijkheid. Bij nieuwbouw van een woning voor een consument geldt het wettelijke 5%-opschortingsrecht, waarbij de laatste vijf procent van de aanneemsom bij de notaris in depot blijft tot drie maanden na oplevering. Bij een verbouwing bestaat die regeling niet, maar u heeft wel het algemene recht uit het verbintenissenrecht om uw betaling op te schorten zolang de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt. Dat recht is begrensd: u mag alleen een bedrag inhouden dat in redelijke verhouding staat tot de nog te herstellen gebreken. De hele slottermijn achterhouden voor drie kleine schilderpunten is niet redelijk en kan u in verzuim brengen, met rente en incassokosten tot gevolg.

De beste bescherming is een afspraak vooraf. Leg in de overeenkomst vast dat de laatste termijn, bijvoorbeeld tien procent van de aanneemsom, pas verschuldigd is nadat alle opleverpunten zijn hersteld. Hoe u zo'n betalingsschema beoordeelt leest u in Offerte vergelijken: zo lees je een bouwofferte. Betaal nooit contant en nooit zonder factuur, en bevestig elke inhouding schriftelijk met verwijzing naar de punten uit het rapport.

Verborgen gebreken, garantie en het consumentendossier

Niet alles is bij de oplevering te zien. Een lekkage achter de tegels, een vloer die na een winter gaat kraken, een afvoer die te weinig afschot heeft: dit zijn verborgen gebreken. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de aannemer bij een overeenkomst met een consument aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. De bewijslast ligt bij hem; vroeger lag die bij u. Meld een gebrek schriftelijk zodra u het ontdekt, want na uw melding gaat een verjaringstermijn van twee jaar lopen voor een rechtsvordering. Geef de aannemer eerst de gelegenheid om het gebrek binnen een redelijke termijn zelf te herstellen; de wet verplicht u daartoe, tenzij dat in de omstandigheden redelijkerwijs niet van u kan worden gevraagd, en pas daarna kunt u een ander inschakelen op zijn kosten.

Daarnaast moet de aannemer u bij de melding dat het werk klaar is een opleverdossier overhandigen, in de volksmond consumentendossier: tekeningen, berekeningen, een overzicht van gebruikte materialen en installaties en informatie over gebruik en onderhoud. Deze verplichting kan in de overeenkomst zijn uitgesloten, dus controleer de voorwaarden. Wat de Wkb verder voor u betekent, leest u in Wet kwaliteitsborging: wat betekent de Wkb voor uw verbouwing. Een garantie die de aannemer daarnaast geeft, bijvoorbeeld via een branchegarantie of een fabrieksgarantie op installaties, komt bovenop de wettelijke aansprakelijkheid en vervangt die niet. Vraag de garantiebewijzen en de handleidingen bij de oplevering en bewaar ze bij het rapport.

Checklist: twintig punten per ruimte

Loop elke ruimte afzonderlijk na en vink per ruimte de punten af die van toepassing zijn. Noteer afwijkingen direct in het rapport.

1. Vloeren: vlak en zonder hoogteverschillen bij overgangen, geen losse of hol klinkende tegels, plinten aangesloten en gekit.
2. Tegelwerk: gelijke voegbreedte, voegen vol en schoon, geen beschadigde of ongelijk liggende tegels, snijkanten netjes afgewerkt. Een vakkundige tegelzetter laat geen lippen of holle tegels achter.
3. Wanden: stucwerk vlak en zonder scheuren of golven, controleer met strijklicht.
4. Schilderwerk: dekkend, geen zakkers of druipers, strakke aanzet bij kozijnen en plinten, kleur conform afspraak. Vraag de schilder om de gebruikte kleurcodes voor later bijwerken.
5. Plafonds: vlak, geen vlekken of doorschijnende naden, inbouwspots recht en op gelijke afstand.
6. Binnendeuren: sluiten soepel, blijven open staan zonder dicht te vallen, geen kieren langs het kozijn, beslag vast.
7. Buitenkozijnen en ramen: openen en sluiten zonder weerstand, tochtstrips aanwezig, kitranden gesloten, hang- en sluitwerk werkt en sleutels compleet.
8. Glas: geen krassen of insluitingen, afstandhouders onzichtbaar, bij isolatieglas de juiste coating volgens de offerte.
9. Elektra: elke wandcontactdoos en schakelaar werkt, groepenkast gelabeld, aardlekschakelaars getest, voldoende aansluitingen conform tekening.
10. Verlichting: alle lichtpunten werken, dimmers zonder brom, buitenverlichting en bewegingssensoren getest.
11. Waterleiding: geen lekkage bij alle aansluitingen, warm en koud water op juiste kraan, druk voldoende, waterslag afwezig.
12. Afvoer en riool: wasbak, douche en toilet lopen vlot leeg, geen stank, sifons aanwezig, douchegoot waterpas met voldoende afschot.
13. Sanitair: toilet spoelt goed en lekt niet, kranen zonder druppelen, kitranden rondom bad en douche gesloten.
14. Verwarming: alle radiatoren of vloerverwarmingsgroepen worden warm, thermostaat werkt, geen lekkages bij koppelingen, installatie ingeregeld.
15. Ventilatie: mechanische ventilatie werkt op alle standen, afzuigkap voert af, ventilatieroosters open en schoon.
16. Keuken: kastdeuren en lades uitgelijnd, werkblad zonder beschadigingen, apparatuur aangesloten en getest, afzuiging en spoelbak lekvrij.
17. Buitenwerk: dakbedekking en loodslabben gesloten, goten en hemelwaterafvoer aangesloten, gevelwerk schoon, geen cementsluier.
18. Veiligheid: rookmelders aanwezig en werkend op elke verdieping, trapleuningen vast, geen scherpe randen of uitstekende schroeven.
19. Schoon en compleet: bouwstof verwijderd, geen bouwafval op het terrein, beschermfolie en stickers eraf, restmaterialen zoals tegels en verf overgedragen.
20. Papierwerk: opleverdossier, garantiebewijzen, handleidingen, keuringsrapporten van gas en elektra en een overzicht van meer- en minderwerk ontvangen.

Wat te doen bij een geschil

Weigert de aannemer gebreken te herstellen of blijft herstel uit, stel hem dan schriftelijk in gebreke: beschrijf de gebreken, verwijs naar het rapport, noem een redelijke termijn voor herstel en kondig aan dat u na die termijn het werk door een derde laat uitvoeren op zijn kosten. Bewaar alle correspondentie en foto's. Is de aannemer aangesloten bij een brancheorganisatie met een geschillenregeling, dan kunt u het geschil voorleggen aan de Geschillencommissie; dat is goedkoper en sneller dan de rechter. Anders is de kantonrechter bevoegd voor kleinere bedragen en de rechtbank voor grotere. Het Juridisch Loket geeft een eerste advies, en een rechtsbijstandverzekering dekt vaak de kosten van een advocaat. Hoe u de kans op zo'n geschil al bij de keuze van uw aannemer verkleint, leest u in 5 tips voor het kiezen van de juiste aannemer.

Op VerbouwPro plaatst u uw verbouwing kosteloos en reageren aannemers, schilders en tegelzetters uit uw regio met een geverifieerd profiel en reviews. Vraag in uw klusomschrijving om een schriftelijke oplevering met rapport en een betalingsschema waarin de laatste termijn aan het herstel van opleverpunten is gekoppeld; wie daar meteen ja op zegt, heeft niets te verbergen.