"Daar zit garantie op" is een van de meest gehoorde en minst begrepen zinnen in de bouw. Veel opdrachtgevers denken dat hun rechten eindigen zodra de garantietermijn voorbij is; veel aannemers denken dat zij na de oplevering van niets meer weten. Beide beelden zijn onjuist. De wet geeft u als particuliere opdrachtgever een eigen, deels dwingende bescherming die los staat van wat "garantie" wordt genoemd; een garantie kan daar alleen iets aan toevoegen. Dit artikel zet op een rij wat de wet regelt, wat een contractuele garantie en een fabrieksgarantie daar bovenop doen, welke termijnen in de branche gebruikelijk zijn en hoe een waarborgregeling werkt als uw aannemer failliet gaat.
Wat de wet regelt: de aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken
De basis staat in titel 12 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, over aanneming van werk. Het scharnierpunt is de oplevering (artikel 7:758). Als de aannemer meldt dat het werk klaar is en u het keurt en aanvaardt, al dan niet onder voorbehoud, is het werk opgeleverd. Vanaf dat moment is het werk voor uw risico: gaat er daarna iets kapot door een oorzaak die niet aan de aannemer te wijten is, dan blijft u de prijs verschuldigd. Keurt u het werk niet binnen een redelijke termijn, dan wordt u geacht het stilzwijgend te hebben aanvaard. Hoe u de oplevering goed aanpakt, leest u in Oplevering van uw verbouwing: checklist en uw rechten.
De oude hoofdregel (artikel 7:758 lid 3) was dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor bouwwerken is dat sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen omgedraaid. Volgens artikel 7:758 lid 4 is de aannemer bij aanneming van bouwwerken aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Het gaat er dus niet meer om of u het gebrek had kúnnen zien, maar of het daadwerkelijk is ontdekt en vastgelegd. Van deze regel mag ten nadele van een particuliere opdrachtgever niet worden afgeweken; zij geldt voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten. Meer over de Wkb in Wet kwaliteitsborging: wat betekent de Wkb voor uw verbouwing.
Twee andere artikelen zijn in de praktijk minstens zo belangrijk. Artikel 7:759 geeft de aannemer het recht én de plicht om een gebrek eerst zelf binnen een redelijke termijn te herstellen; u mag dat herstel ook vorderen, tenzij de kosten in geen verhouding staan tot uw belang. Pas als de aannemer niet, niet tijdig of niet deugdelijk herstelt, kunt u het werk door een ander laten doen en de kosten verhalen. Artikel 7:760 legt de gevolgen van ondeugdelijke materialen die de aannemer gebruikte bij de aannemer; gebreken in materialen of tekeningen die u zelf aanleverde, zijn voor uw rekening, tenzij de aannemer u daarvoor had moeten waarschuwen.
Termijnen: twee jaar na uw klacht, maximaal twintig jaar
De wet kent geen vaste "garantietermijn" voor verbouwingen, maar wel verjaringstermijnen (artikel 7:761). Een vordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar nadat u over dat gebrek heeft geprotesteerd. Heeft u de aannemer een termijn gegeven om het gebrek te herstellen, dan begint die twee jaar pas te lopen na afloop van die termijn, of eerder als de aannemer laat weten niet te zullen herstellen. Los daarvan verjaart elke vordering in ieder geval twintig jaar na de oplevering bij bouwwerken en tien jaar in andere gevallen. Laat de aannemer weten dat hij het gebrek gaat onderzoeken of herstellen, dan wordt de termijn verlengd zolang dat onderzoek of herstel loopt.
Praktisch betekent dit: meld een gebrek direct en schriftelijk zodra u het ontdekt, met foto's en een redelijke hersteltermijn, want bij lang wachten kan u worden tegengeworpen dat u te laat heeft geklaagd. Na uw protest heeft u twee jaar om zo nodig een procedure te starten of de verjaring met een schriftelijke aanmaning te stuiten. Verborgen gebreken die de aannemer kende en voor u heeft verzwegen, vallen onder artikel 7:762: zijn aansprakelijkheid daarvoor kan hij niet uitsluiten, beperken of aan kortere termijnen binden.
Contractuele garantie: wat voegt die toe?
Een garantie in de offerte, de overeenkomst of de algemene voorwaarden is een afspraak bovenop de wet. Zij is pas waardevol als zij u iets geeft dat de wet niet al geeft: een omkering van de bewijslast, een belofte om ook gebreken te herstellen die niet aan de aannemer te wijten zijn, kosteloos herstel inclusief gevolgschade, of een langere termijn dan de twee jaar na protest. Een garantie die alleen zegt "twaalf maanden garantie op het werk" voegt weinig toe en mag in elk geval niet zo worden gelezen dat uw wettelijke rechten na die twaalf maanden vervallen. Bij een particuliere opdrachtgever kan een aannemer de dwingende regels van artikel 7:758 lid 4 en 7:762 niet wegcontracteren; andere bepalingen, zoals de verjaringstermijn of de aansprakelijkheid voor gevolgschade, kunnen in algemene voorwaarden wél worden beperkt, binnen de grenzen van het consumentenrecht. Lees de garantiebepaling daarom altijd samen met de uitsluitingen.
Let in de voorwaarden op de volgende punten:
- Wat is uitgesloten? Gebruikelijke uitsluitingen zijn normale slijtage, krimpscheuren in stucwerk, verkleuring, schade door achterstallig onderhoud, gebruiksfouten, werk van derden en materialen die u zelf heeft aangeleverd.
- Wat moet u doen om de garantie te behouden? Vaak staat er een onderhoudsverplichting in, bijvoorbeeld periodiek buitenschilderwerk bijwerken of de dakgoten schoonhouden. Verzuimt u dat, dan kan de aannemer de garantie weigeren voor schade die daarmee samenhangt.
- Wie moet wat bewijzen, hoe meldt u een gebrek en is de garantie overdraagbaar aan een koper van de woning? Een goede garantie legt de bewijslast bij de aannemer, stelt een werkbare meldtermijn en gaat mee bij verkoop.
Fabrieksgarantie op producten versus garantie op de installatie
Op een cv-ketel, een warmtepomp, een kraan, een raamkozijn of een dakraam zit meestal een fabrieksgarantie. Die is een toezegging van de producent en staat naast uw rechten tegenover de partij die u het product heeft verkocht en geplaatst. Een fabrieksgarantie van een paar jaar betekent dus niet dat na die jaren niemand meer aansprakelijk is. Bij consumentenkoop geldt dat een product moet beantwoorden aan wat u er redelijkerwijs van mocht verwachten, ook qua levensduur (artikel 7:17); een commerciële garantie laat die rechten uitdrukkelijk onverlet (artikel 7:6a). ACM ConsuWijzer vat het samen als: de verkoper is verantwoordelijk, ook als de fabrieksgarantie al voorbij is, zolang het product korter meegaat dan u mocht verwachten.
Bij een verbouwing lopen koop en aanneming door elkaar: de installateur levert de ketel én hangt hem op. Voor het product kunt u dan zowel de fabrieksgarantie als uw rechten tegenover de leverancier inroepen; voor het installatiewerk gelden de regels over aanneming van werk hierboven. Een lekkende koppeling is een installatiefout, een defecte warmtewisselaar een productgebrek. Spreek daarom vooraf af wie uw aanspreekpunt is bij een storing, en bewaar garantiebewijzen, facturen en installatiegegevens bij elkaar; veel fabrieksgaranties eisen plaatsing door een erkend installateur en periodiek onderhoud.
Gangbare garantietermijnen per onderdeel
De wet schrijft geen termijnen per onderdeel voor; wat hieronder staat zijn branchegebruiken die u in voorwaarden en offertes tegenkomt. Zij verschillen per bedrijf en zeggen niets over uw wettelijke rechten, die altijd blijven gelden.
- Dakbedekking: een dakdekker geeft op bitumen- of EPDM-daken doorgaans een meerjarige garantie op waterdichtheid, vaak gekoppeld aan een langere fabrieksgarantie op het materiaal. Lees of de garantie ook de verwerking en gevolgschade dekt, of alleen het materiaal.
- Buitenschilderwerk: een schilder garandeert meestal enkele jaren op hechting en afbladderen, vaak op voorwaarde dat u het werk tussentijds laat inspecteren of bijwerken. Houtrot in de ondergrond valt doorgaans buiten de garantie.
- Installaties: op cv-ketels en warmtepompen geldt een fabrieksgarantie van enkele jaren, vaak te verlengen met een onderhoudscontract; op het installatiewerk zelf is de garantie gewoonlijk korter.
- Badkamer en waterdichting: op de waterdichte laag onder het tegelwerk en op kitnaden geven aannemers uiteenlopende termijnen; kitwerk wordt vaak als onderhoud gezien. Maak hier vooraf een duidelijke afspraak, omdat lekkage pas na jaren zichtbaar wordt.
- Constructie en casco: op dragende constructies, fundering en metselwerk rekent u op de wettelijke termijn van twintig jaar na oplevering.
Keurmerken en waarborgregelingen: wat als de aannemer failliet gaat?
Uw wettelijke rechten zijn alleen iets waard als er een aannemer is om ze tegen uit te oefenen. Gaat het bedrijf failliet, dan kunt u uw vordering indienen bij de curator, maar in de praktijk blijft daar voor een particuliere opdrachtgever zelden iets van over. Daarom bestaan er waarborgregelingen, waarbij een stichting of verzekeraar de afbouw of het herstel overneemt.
Voor verbouwingen is de bekendste de BouwGarant Verbouwgarantie: een aparte verzekering die u vóór de start van het werk afsluit bij een verbouwing door een bij BouwGarant aangesloten aannemer. Zij vergoedt de extra afbouwkosten als de aannemer tijdens het werk failliet gaat en dekt na de oplevering verborgen gebreken en gebreken aan de constructie. Elke aanvraag wordt afzonderlijk beoordeeld, er geldt een maximum voor de omvang van het project en de betalingen moeten het betaalschema van de regeling volgen. Woningborg en SWK zijn vooral bekend van de garantie- en waarborgregeling bij nieuwbouwwoningen, met afbouw bij insolventie en een garantie op gebreken die in de regel zes jaar loopt en voor ernstige constructieve gebreken tien jaar; voor particuliere verbouwingen bieden zij doorgaans geen aparte regeling. Vraag een aannemer die met een keurmerk adverteert dus altijd wat het keurmerk concreet dekt bij uw verbouwing en of daarvoor een apart certificaat moet worden aangevraagd.
Zonder waarborgregeling beperkt u het risico met betaalafspraken: betaal in termijnen die achterlopen op de voortgang, houd een deel in tot na de oplevering en betaal nooit een groot bedrag vooruit. Daarmee beperkt u ook het risico op geschillen over meerwerk, waarover u meer leest in Meerwerk bij een verbouwing: regels, voorkomen en wat u mag weigeren.
Bij een gebrek: melden, laten herstellen, dan pas verder
Leg het gebrek vast met foto's en datum, meld het schriftelijk bij de aannemer en stel een redelijke hersteltermijn; dat is het protest waarmee de termijn van twee jaar begint. Geef de aannemer de kans om te herstellen (artikel 7:759). Blijft herstel uit, stuur dan een aanmaning met een laatste termijn en de aankondiging dat u het werk anders op zijn kosten door een derde laat uitvoeren. Komt u er niet uit, dan is de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw de route als de aannemer onder aangesloten branchevoorwaarden valt, en anders de kantonrechter; het Juridisch Loket helpt u op weg.
De beste garantie blijft een zorgvuldige keuze vooraf: een aannemer met controleerbare referenties, duidelijke voorwaarden, een realistisch betaalschema en, bij een grotere verbouwing, een waarborgregeling. Welke verzekeringen tijdens en na de verbouwing uw risico verder beperken, leest u in Verbouwen en verzekeringen: opstal, CAR en aansprakelijkheid.