Een verbouwing verandert niet alleen uw woning, maar ook uw verzekeringsrisico. De waarde van het huis stijgt, er lopen vreemden met gereedschap door uw kamers, er staat een steiger tegen de gevel en de voordeur staat een groot deel van de dag open. Gaat er iets mis, dan blijkt vaak pas achteraf wie de schade moet dragen: u, de aannemer, zijn onderaannemer of niemand, omdat niemand het risico had verzekerd. Dit artikel legt uit welke verzekeringen bij een verbouwing een rol spelen, wat u vooraf bij uw eigen verzekeraar regelt, wat een CAR-verzekering en een aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer wel en niet dekken, waar u op let in de offerte en wat u doet als er toch schade ontstaat.
Meld de verbouwing bij uw opstalverzekeraar
Uw opstalverzekering dekt schade aan de woning zelf door brand, storm, water, inbraak en vergelijkbare gebeurtenissen. De polis gaat uit van de woning zoals die was toen u haar afsloot. Bij een verbouwing veranderen drie dingen die u daarom vooraf moet melden.
De herbouwwaarde stijgt. Een uitbouw, een dakkapel of een nieuwe keuken en badkamer maken de woning duurder om te herbouwen. Veel polissen kennen een garantie tegen onderverzekering, maar die vervalt doorgaans bij een verbouwing die niet is gemeld. Zonder melding kan de verzekeraar bij schade naar verhouding minder uitkeren omdat de woning onderverzekerd is. Geef de aard van de verbouwing en de aanneemsom door; de verzekeraar past de verzekerde waarde en eventueel de premie aan.
De dekking tijdens de verbouwing kan beperkt zijn. Een aantal verzekeraars sluit bepaalde schades uit of verlangt extra maatregelen zolang er wordt gebouwd: bijvoorbeeld schade door neerslag als het dak open ligt, diefstal zolang de woning niet afsluitbaar is, of schade die het gevolg is van de bouwwerkzaamheden zelf. Vraag expliciet welke uitsluitingen gelden en of de verzekeraar de verbouwing accepteert zonder aanvullende voorwaarden.
De woning kan als onbewoond gelden. Trekt u tijdens de verbouwing tijdelijk ergens anders in, dan kan de leegstands- of onbewoondclausule in werking treden. Die beperkt na een aantal weken of maanden de dekking, vaak tot alleen brand en storm. Meld daarom ook dat en hoe lang u elders verblijft, en vraag hoe de dekking dan luidt. Na de oplevering meldt u opnieuw dat de woning weer bewoond is en wat de definitieve herbouwwaarde is geworden.
Inboedel tijdens de verbouwing
Uw inboedelverzekering dekt uw spullen, maar ook hier wijkt een verbouwing af van de normale situatie. Stof, verfspatten en krassen door bouwwerkzaamheden zijn geen gedekte gebeurtenissen; die schade is in beginsel voor de aannemer als hij onzorgvuldig was, en anders voor u. Spullen die u tijdelijk elders opslaat, bij familie of in een opslagbox, zijn vaak maar beperkt of alleen tegen bepaalde gebeurtenissen meeverzekerd; informeer naar de voorwaarden voor inboedel buiten het woonhuis. Diefstal uit een woning die niet afgesloten was of waarin vakmensen vrij in- en uitliepen, levert bij een claim vaak discussie op. Berg waardevolle zaken op, maak foto's van wat achterblijft en zet ruimten waar niet wordt gewerkt op slot.
De CAR-verzekering: wat hij dekt en wie hem afsluit
De CAR-verzekering, voluit Construction All Risks, is de bouwverzekering bij uitstek. Hij dekt materiële schade die tijdens de bouw ontstaat aan het werk zelf, ongeacht de oorzaak, dus ook door eigen fouten van de bouwer, storm, diefstal van ingebouwde materialen of vandalisme. Een CAR-polis bestaat uit rubrieken die afzonderlijk kunnen zijn meeverzekerd:
- Het werk: het bouwwerk in uitvoering, inclusief bouwmaterialen op de bouwplaats. Dit is de kern van elke CAR-verzekering.
- Bestaande eigendommen van de opdrachtgever: schade aan uw bestaande woning door het werk, bijvoorbeeld een lekkage in de keuken door het openleggen van het dak erboven. Bij een verbouwing is deze rubriek belangrijker dan bij nieuwbouw; controleer of hij is meeverzekerd en tot welk bedrag.
- Aansprakelijkheid: schade aan derden, zoals buren of voorbijgangers, veroorzaakt door het werk. Deze rubriek is meestal aanvullend op de aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer.
- Hulpmateriaal: steigers, bekisting, bouwketen en gereedschap.
- Eigendommen van personeel en bouwdirectie en soms het transport van materialen naar de bouwplaats.
Wie sluit hem af? De meeste aannemers hebben een doorlopende CAR-verzekering die al hun projecten dekt. Bij een gewone verbouwing is dat de normale situatie: de aannemer heeft de polis, u controleert of uw project en uw bestaande eigendommen eronder vallen en of u als opdrachtgever meeverzekerde bent. Bij grote projecten, of wanneer u veel in eigen beheer doet met losse vakmensen, kunt u ook zelf een aflopende CAR-verzekering voor dat ene project afsluiten. Dat is het overwegen waard wanneer u meerdere partijen apart inhuurt, bijvoorbeeld een metselaar voor de ruwbouw, een timmerman voor de kap en een installateur, zonder hoofdaannemer die alles coördineert; dan is er anders niemand wiens polis het geheel dekt. Let bij elke CAR-polis op de onderhoudstermijn: de periode na oplevering waarin schade die uit de bouw voortkomt nog gedekt is.
Aansprakelijkheid van de aannemer en van ZZP'ers
Naast de CAR-verzekering heeft een aannemer een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven (AVB). Die dekt schade die hij of zijn personeel aan anderen toebrengt: een ladder door de ruit van de buren, een beschadigde auto, letsel van een voorbijganger. De AVB is geen vervanging van de CAR-verzekering. Twee beperkingen zijn voor u van belang. Ten eerste dekt een AVB alleen schade waarvoor de aannemer wettelijk aansprakelijk is, dus waarbij hem een fout valt aan te rekenen; schade door storm of een onbekende oorzaak valt erbuiten. Ten tweede kennen veel AVB-polissen een opzichtclausule: schade aan zaken die de aannemer onder zich heeft of waaraan hij werkt, is uitgesloten of beperkt gedekt. Juist uw woning is zo'n zaak. Daarom is de rubriek bestaande eigendommen op de CAR-verzekering zo belangrijk.
Werkt de aannemer met onderaannemers of ZZP'ers, of huurt u zelf losse vakmensen in, dan is de vraag wie voor hun fouten verzekerd is. Een hoofdaannemer is in de regel aansprakelijk voor de onderaannemers die hij inschakelt, maar zijn polis moet dat wel dekken. Een ZZP'er die u rechtstreeks inhuurt, moet een eigen AVB hebben; vraag ernaar en laat u een polisblad tonen. Heeft hij die niet en veroorzaakt hij schade, dan moet u die op hem persoonlijk verhalen, met alle onzekerheid van dien. Als opdrachtgever kunt u in bepaalde gevallen zelf aansprakelijk worden gesteld voor schade die door u ingeschakelde vakmensen aan derden veroorzaken, en uw eigen particuliere aansprakelijkheidsverzekering dekt dat lang niet altijd. Ook dat is een reden om de verzekeringen van iedereen die bij u aan het werk gaat vooraf te controleren.
Schade aan de buren
De meest voorkomende verbouwschade is niet aan uw eigen huis, maar aan dat van de buren: scheuren door sloopwerk of trillingen, lekkage via een gemeenschappelijke muur, een beschadigde schutting of tuin. Voor zulke schade is in beginsel de veroorzaker aansprakelijk, maar de buren zullen zich eerst tot u wenden. Laat daarom vóór het werk begint een vooropname of bouwkundige nulmeting maken van de aangrenzende panden, met foto's van bestaande scheuren en gebreken, en laat de buren die ondertekenen. Zonder zo'n opname wordt elke scheur na de verbouwing aan u toegeschreven. Bespreek met de aannemer welke polis schade aan buren dekt en hoe de melding loopt. Hoe u de buren informeert, wat zij moeten dulden en wat niet, leest u in Verbouwen en de buren: rechten, plichten en goede afspraken.
Eigen risico, onderverzekering en wat u in de offerte controleert
Elke verzekering kent een eigen risico per schadegeval; bij een CAR-verzekering kan dat aanzienlijk zijn. Spreek in de overeenkomst af wie het eigen risico draagt als er schade aan het werk of aan uw woning ontstaat. Verder is onderverzekering een reëel gevaar bij een CAR-polis die niet op uw project is afgestemd: als de verzekerde som lager is dan de werkelijke waarde van het werk inclusief uw bestaande woning, keert de verzekeraar bij schade naar verhouding minder uit. Vraag de aannemer daarom niet alleen óf hij een CAR-verzekering heeft, maar laat u het polisblad en de voorwaarden tonen.
Controleer in offerte en aannemingsovereenkomst in ieder geval de volgende punten:
- Een bepaling dat de aannemer een CAR-verzekering en een AVB heeft die dit werk dekken, met de verplichting om op verzoek polisbladen te verstrekken.
- Of uw bestaande eigendommen en u als opdrachtgever onder de CAR-polis van de aannemer vallen.
- Welke algemene voorwaarden van toepassing zijn en wat die zeggen over aansprakelijkheid, eigen risico en de onderhoudstermijn. Branchevoorwaarden voor consumenten, opgesteld in overleg met consumentenorganisaties, bieden doorgaans een evenwichtiger regeling dan eigen voorwaarden van de aannemer.
- Wie verantwoordelijk is voor onderaannemers en of zij onder de polissen van de hoofdaannemer vallen.
- Afspraken over de vooropname bij de buren en over wie schade aan derden afhandelt.
Hoe u een offerte stap voor stap leest en welke andere posten u controleert, staat in Offerte vergelijken: zo lees je een bouwofferte. Op VerbouwPro plaatst u uw verbouwing kosteloos en reageren vakmensen uit uw regio met een geverifieerd profiel en reviews; vraag in het gesprek met een aannemer standaard naar zijn CAR- en AVB-dekking voordat u tekent.
Wat u doet als er schade ontstaat
- Zorg eerst voor veiligheid en beperk de schade: sluit water af, dek een open dak af, schakel stroom uit waar nodig. Verzekeraars verlangen dat u verdere schade voorkomt.
- Maak direct foto's en video's van de schade en de situatie eromheen, vóórdat er wordt opgeruimd of gerepareerd. Noteer datum, tijd, wie aanwezig was en wat er gebeurde.
- Meld de schade dezelfde dag schriftelijk aan de aannemer en aan uw eigen verzekeraar, ook als u denkt dat de aannemer aansprakelijk is. Te laat melden kan de dekking kosten. Bij schade bij de buren meldt u het ook aan hen en adviseert u hen hun eigen verzekeraar in te lichten.
- Laat de schade niet wegwerken voordat de verzekeraar of een expert ernaar heeft gekeken, tenzij dat voor de veiligheid nodig is. Bewaar beschadigde onderdelen.
- Houd de vooropname en de overeenkomst bij de hand; daarmee toont u aan wat de situatie vóór het werk was en wat is afgesproken.
- Bij een geschil met uw eigen verzekeraar kunt u na de interne klachtprocedure terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Bij een geschil met de aannemer bieden de geschillencommissie die bij zijn branchevoorwaarden hoort of de rechter uitkomst; een rechtsbijstandverzekering kan daarbij helpen.
Verzekeren is geen vervanging van goede afspraken en vakmanschap, maar het vangnet eronder. Met een gemelde verbouwing, een gecontroleerde CAR- en AVB-dekking, een vooropname bij de buren en een duidelijke overeenkomst voorkomt u dat een incident op de bouwplaats uitgroeit tot een financieel probleem. Hoe u de rest van de voorbereiding aanpakt, leest u in Hoe bereid je je voor op een verbouwing.