Een verbouwing is voor u een investering in uw huis; voor de buren is het maanden lawaai, stof en een container voor de deur zonder dat zij er iets voor terugkrijgen. De meeste burenruzies in Nederland beginnen niet met een juridisch conflict, maar met het gevoel niet te zijn geïnformeerd. Tegelijk heeft u rechten: u mag verbouwen, u mag tijdelijk hinder veroorzaken en u mag in bepaalde gevallen zelfs het erf van de buren gebruiken. In dit artikel leest u wat het burenrecht regelt, waar de gemeente over gaat, hoe u schade aan het buurpand voorkomt en vastlegt, en hoe u de verhouding goed houdt.
Informeer de buren voordat de eerste container komt
Niets werkt zo goed als persoonlijk langsgaan voordat het werk begint. Vertel wat u gaat doen, hoe lang het ongeveer duurt, wanneer de luidruchtige fasen zijn (slopen, boren, heien van een fundering) en hoe ze u of de aannemer kunnen bereiken. Een briefje in de bus met een planning en een telefoonnummer is een goede aanvulling, geen vervanging. Vraag ook naar hun situatie: werkt iemand thuis, slaapt er een baby overdag, is er een examenweek? Kleine aanpassingen in de planning kosten u weinig en leveren veel goodwill op. Lees ook Hoe bereid je je voor op een verbouwing.
Spreek met uw aannemer af wie het aanspreekpunt voor de buren is tijdens het werk. Een buurman die een klacht niet kwijt kan, belt de gemeente of de politie; een buurman die de uitvoerder kan aanspreken, lost het meestal in twee minuten op.
Geluid en werktijden: de gemeente bepaalt
Hoeveel lawaai een verbouwing mag maken en op welke tijden, is landelijk geregeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving voor bedrijfsmatige bouw- en sloopwerkzaamheden, en aanvullend in de Algemene Plaatselijke Verordening van uw gemeente. De regels verschillen per gemeente. Gangbaar is dat bedrijfsmatig bouwen is toegestaan op werkdagen in de dagperiode, bijvoorbeeld van zeven uur 's ochtends tot zeven uur 's avonds, en dat voor avond-, nacht- en zondagswerk of voor zeer luide werkzaamheden een ontheffing nodig is. Controleer de regels van uw eigen gemeente op de gemeentelijke website of bel het klantcontactcentrum, en zet de afspraak over werktijden in de overeenkomst met de aannemer. Een gemeente kan bij overtreding het werk stilleggen.
Daarnaast geldt het algemene verbod op onrechtmatige hinder uit Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek: u mag de buren geen hinder toebrengen die, gelet op de ernst, de duur en de omstandigheden, onredelijk is. Tijdelijk bouwlawaai op werkdagen is in de regel niet onrechtmatig; wekenlang slijpen op zondagochtend kan dat wel zijn.
Bouwverkeer, parkeren en de container
Een container, steiger, bouwkeet of kraan op de openbare weg of op het trottoir mag niet zomaar. Daarvoor is in de meeste gemeenten een vergunning of melding nodig op grond van de APV, soms met precariobelasting. Vaak regelt het containerbedrijf of de aannemer dit; vraag ernaar en vraag om een kopie. Zet de container niet op een plek die het zicht of de uitrit van de buren blokkeert en laat hem niet langer staan dan nodig; een volle container die weken wacht op afvoer is een klassieke bron van ergernis. Op eigen terrein heeft u geen vergunning nodig, maar wel oog voor de buren: een container tegen de erfgrens tegenover hun slaapkamerraam is niet verboden, maar ook niet verstandig.
Spreek met de aannemer af waar bouwverkeer laadt en lost en waar de bussen parkeren; een bestelbus die elke dag de inrit van de buren blokkeert, levert meer conflicten op dan het slopen zelf. Zorg dat de stoep aan het einde van de dag veegschoon is.
Erfgrens, ramen en gedeelde muren: het burenrecht
Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek regelt wat buren van elkaar moeten dulden en wat niet. De belangrijkste regels bij een verbouwing:
- Vensters en balkons. U mag binnen 2 meter van de erfgrens geen ramen, balkons of andere openingen maken die uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij zij toestemming geven. Vaste, ondoorzichtige lichtopeningen die geen uitzicht bieden, zijn wel toegestaan. Een dakkapel of uitbouw met zijraam vlak bij de erfgrens vraagt dus om een gesprek en een schriftelijke toestemming.
- Mandelige muur. Een muur die precies op de erfgrens staat en twee gebouwen scheidt, is meestal mandelig: gemeenschappelijk eigendom van beide buren. U mag er tegenaan bouwen en tot de helft van de dikte balken of ankers aanbrengen zonder schade te veroorzaken, maar ingrijpende wijzigingen of een doorbraak niet zonder overleg. Onderhoud en vernieuwing betalen beide buren samen. Zie ook Dragende muur verwijderen: regels, risico's en stappenplan.
- Overbouw. Bouwt u per ongeluk een stukje over de erfgrens, bijvoorbeeld een dakrand of fundering, dan kunnen de buren in beginsel verwijdering eisen. Alleen als dat onevenredig nadeel oplevert, kan de rechter kiezen voor een erfdienstbaarheid of overdracht van de grond tegen vergoeding. Laat bij een aanbouw tot aan de erfgrens de grens door het Kadaster of een landmeter uitzetten.
- Gebruik van het erf van de buren. Moet uw aannemer tijdelijk op het erf van de buren staan om een gevel te bereiken of een steiger te plaatsen, dan moeten de buren dat gedogen als het werk anders niet of veel moeilijker kan worden uitgevoerd, mits u het vooraf aankondigt en eventuele schade vergoedt. Dit wordt wel het ladderrecht genoemd. Vraag het altijd eerst gewoon.
Veel van deze regels zijn regelend recht: buren mogen samen iets anders afspreken. Leg zulke afspraken schriftelijk vast en laat ze bij blijvende afspraken, zoals een raam binnen 2 meter van de grens, door een notaris als erfdienstbaarheid inschrijven, zodat ze ook voor toekomstige eigenaren gelden.
Schade aan het buurpand voorkomen en vastleggen
Slopen, heien, boren en graven veroorzaken trillingen en zettingen die bij de buren tot scheuren, losliggende tegels of klemmende deuren kunnen leiden. Als opdrachtgever kunt u daarvoor aansprakelijk zijn, naast de aannemer. Drie maatregelen beperken het risico en de discussie achteraf.
- Vraag de aannemer naar zijn verzekeringen. Een CAR-verzekering dekt schade aan het werk zelf en vaak ook schade aan bestaande eigendommen en belendende panden tijdens de bouw; een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven dekt schade aan derden. Vraag om de polisbladen en controleer of belendingen zijn meeverzekerd en wat het eigen risico is. Hoe u verzekeringen en andere kenmerken van een goede aannemer beoordeelt, leest u in 5 tips voor het kiezen van de juiste aannemer.
- Laat een bouwkundige vooropname maken. Een onafhankelijk bouwkundig bureau legt vóór de start de staat van de woning van de buren vast, met gedateerde foto's van alle wanden, plafonds, gevels en bestaande scheuren, in een rapport dat beide partijen ondertekenen. Deze nulmeting is bij een doorbraak van een gedeelde muur, een aanbouw tot de erfgrens of funderingswerk geen luxe. Zonder nulmeting wordt elke scheur die de buren later vinden aan uw verbouwing toegeschreven.
- Leg de werkwijze vast. Bij werk dicht op de buren spreekt u met de aannemer af welke technieken worden gebruikt om trillingen te beperken, bijvoorbeeld zagen in plaats van hakken, en wie bij schade het eerste aanspreekpunt is.
Ontstaat er toch schade, meld dit dan direct bij de aannemer en uw eigen verzekeraar, maak foto's en laat de buren hetzelfde doen. Beloof niets over bedragen; laat de verzekeraars het regelen.
Bezwaar van de buren tegen uw vergunning
Heeft u een omgevingsvergunning nodig, bijvoorbeeld voor een dakopbouw of een grote uitbouw, dan maakt de gemeente het besluit bekend en kunnen belanghebbenden, waaronder de buren, daartegen bezwaar maken binnen 6 weken na de bekendmaking. Bezwaar schorst de vergunning niet automatisch, maar bouwt u door terwijl er bezwaar loopt, dan doet u dat op eigen risico: wordt de vergunning herroepen, dan kan de gemeente afbreken eisen. De buren kunnen daarnaast de rechter om een voorlopige voorziening vragen.
De beste manier om bezwaar te voorkomen is de buren vóór de aanvraag te laten meekijken naar de tekeningen. Vaak gaat een bezwaar over één detail, een raam of de hoogte van een dakrand, dat u in het ontwerp eenvoudig kunt aanpassen. Welke verbouwingen vergunningvrij zijn leest u in Wanneer heb je een vergunning nodig?. Vergunningvrij betekent overigens niet dat het burenrecht niet geldt.
Conflicten voorkomen en oplossen
- Houd contact tijdens het werk. Een kort berichtje voor een extra luidruchtige dag of een vertraging doet wonderen, een bloemetje na afloop ook.
- Reageer op klachten. Neem elke klacht serieus, loop samen even kijken, leg uit en pas aan wat redelijk is.
- Buurtbemiddeling. Veel gemeenten bieden gratis buurtbemiddeling via een welzijnsorganisatie: getrainde vrijwilligers begeleiden een gesprek tussen buren. Laagdrempelig, en het voorkomt escalatie.
- Juridisch advies. Loopt het vast, dan geeft het Juridisch Loket gratis eerste advies en kan uw rechtsbijstandverzekering of een advocaat helpen. Een procedure bij de kantonrechter duurt lang en bederft de verhouding verder; zie het als laatste stap.
- Buren en de aannemer. Spreekt een buurman uw timmerman of aannemer aan over een probleem, zorg dan dat die het aan u meldt. U blijft de opdrachtgever en de buurman.
Op VerbouwPro plaatst u uw verbouwing kosteloos en reageren aannemers, timmermannen en andere vakmensen uit uw regio met een geverifieerd profiel en reviews. Vraag in uw klusomschrijving naar ervaring met werken in een dichtbebouwde omgeving en naar de verzekeringen; wie daar vlot op antwoordt, houdt ook op de bouwplaats rekening met de buren.