U heeft drie offertes aangevraagd voor dezelfde verbouwing en krijgt drie documenten terug die onderling nauwelijks te vergelijken zijn: één A4'tje met een totaalprijs, een uitgebreide specificatie van zes pagina's en iets ertussenin met veel stelposten. De laagste prijs kiezen is dan verleidelijk, maar vaak de duurste keuze op de lange termijn. In dit artikel leest u wat er in een goede bouwofferte moet staan, hoe u offertes eerlijk naast elkaar legt en welke fouten u beter vermijdt.
Wat moet er in een bouwofferte staan?
Een offerte is meer dan een prijs: het is de basis van uw overeenkomst. Alles wat er niet in staat, is straks discussie. Een complete offerte bevat de volgende onderdelen.
Bedrijfsgegevens
Naam, vestigingsadres, KvK-nummer en btw-identificatienummer van de aannemer. Ontbreken deze gegevens, dan kunt u het bedrijf niet controleren en heeft u bij een geschil een probleem. Lees ook 5 tips voor het kiezen van de juiste aannemer.
Werkomschrijving
Een omschrijving per onderdeel van wat er precies wordt gedaan: "badkamer renoveren" zegt niets, "bestaande tegels en sanitair verwijderen en afvoeren, wanden en vloer egaliseren, nieuwe wandtegels tot plafond en vloertegels aanbrengen, sanitair monteren" wel. Hoe concreter de omschrijving, hoe minder ruimte voor verschil van inzicht achteraf. Let ook op wat er niet in zit: is sloopwerk inbegrepen? Afvoer van puin? Het verplaatsen van leidingen? Schilderwerk na het stucen?
Materiaal versus arbeid
Een goede offerte splitst materiaalkosten en arbeidskosten. Bij arbeid staat het aantal uren of dagen en het uurtarief, of een vaste aanneemsom per onderdeel. Bij materiaal staan merk, type en hoeveelheid, of een duidelijke omschrijving van de kwaliteitsklasse. Twee offertes die allebei "tegels" noemen, kunnen een factor drie in materiaalprijs verschillen. Alleen met deze splitsing ziet u waar een prijsverschil vandaan komt.
Stelposten
Een stelpost is een geschat bedrag voor een onderdeel waarvan de precieze kosten nog niet bekend zijn, bijvoorbeeld omdat u het sanitair of de tegels nog moet uitkiezen. De aannemer verrekent het werkelijke bedrag later. Stelposten zijn normaal, maar een offerte die voor een groot deel uit stelposten bestaat, geeft u geen zekerheid over de eindprijs. Vraag bij elke stelpost of het bedrag realistisch is voor de kwaliteit die u wilt; een te laag ingeschatte stelpost maakt een offerte kunstmatig goedkoop.
Meerwerk en minderwerk
Meerwerk is werk dat niet in de offerte zat en tijdens de uitvoering nodig blijkt of door u wordt gevraagd. De offerte moet beschrijven hoe meerwerk wordt gerekend (uurtarief, opslag op materiaal) en, belangrijker, dat meerwerk alleen wordt uitgevoerd na uw schriftelijke goedkeuring vooraf. Hetzelfde geldt voor minderwerk: valt er werk af, dan wordt dat verrekend.
Btw-tarief
Op bouwwerk geldt in de regel het hoge btw-tarief van 21 procent. Er is een belangrijke uitzondering: voor schilderen en stukadoren aan woningen ouder dan twee jaar geldt het lage tarief van 9 procent op arbeid én materiaal. Ook het aanbrengen van isolatiemateriaal aan vloeren, muren en daken van woningen ouder dan twee jaar valt voor het arbeidsdeel onder het lage tarief. Controleer of een schilder of stukadoor het juiste tarief hanteert; staat er 21 procent op de hele offerte, dan betaalt u onnodig veel. Vergelijk prijzen altijd inclusief btw, want als particulier kunt u die niet terugvragen. Een offerte "exclusief btw" naast een offerte "inclusief btw" leggen, is de klassieke fout.
Geldigheidsduur, planning en betalingsschema
Een offerte heeft een geldigheidsduur, vaak dertig dagen. Daarna kan de aannemer de prijs aanpassen, bijvoorbeeld door gestegen materiaalprijzen. Verder hoort erin te staan wanneer het werk kan starten, hoe lang het duurt en in welke termijnen u betaalt. Een betalingsschema met een redelijke aanbetaling, termijnen gekoppeld aan mijlpalen en een laatste termijn na goedgekeurde oplevering is gebruikelijk. Een offerte die het volledige bedrag vooraf vraagt, legt u terzijde.
Garantie en algemene voorwaarden
Welke garantie geeft de aannemer op het werk, voor hoe lang en wat valt eronder? Welke algemene voorwaarden gelden, en krijgt u die mee? Voorwaarden van branche-organisaties die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld, zijn meestal evenwichtiger dan huisvoorwaarden. Vraag ook naar een eventuele geschillenregeling.
Hoe vergelijkt u appels met appels?
De oorzaak van onvergelijkbare offertes ligt meestal bij de aanvraag. Geeft u elke aannemer een andere mondelinge uitleg, dan krijgt u drie interpretaties terug. Zo pakt u het beter aan:
- Schrijf één uitvraag. Beschrijf per ruimte wat er moet gebeuren, welke kwaliteit u wilt en wat u zelf doet. Voeg foto's, maten en eventueel een schets toe. Stuur hetzelfde document naar alle aannemers.
- Benoem wat u wilt zien in de offerte. Vraag expliciet om een splitsing materiaal/arbeid, benoemde stelposten en prijzen inclusief btw.
- Maak een vergelijkingstabel. Zet de onderdelen van uw uitvraag in de rijen en de aannemers in de kolommen. Vul per onderdeel in wat er wel, niet of als stelpost in zit.
- Maak de offertes gelijk. Zit bij aannemer A het sloopwerk erin en bij B niet, tel dan een realistisch bedrag bij B op (of vraag B om een aanvulling) voordat u totalen vergelijkt.
- Vergelijk de stelposten los. Trek alle stelposten af en vergelijk de "harde" aanneemsom. Daarna beoordeelt u of de stelposten realistisch zijn.
- Weeg de zachte factoren. Reviews, referenties, verzekeringen, garantie, planning en de indruk bij het bezoek. De goedkoopste offerte van een aannemer die pas over vijf maanden kan beginnen, is misschien niet de beste.
Bij twijfel: bel de aannemer en vraag door. Een vakman die zijn offerte goed kan uitleggen en bereid is details toe te voegen, is vaak ook degene die tijdens het werk goed communiceert.
Veelgemaakte fouten bij het vergelijken van offertes
- Alleen naar het eindbedrag kijken. De laagste prijs bevat vaak de meeste stelposten of de minste omschrijving. Het verschil komt later terug als meerwerk.
- Inclusief en exclusief btw door elkaar halen. Een verschil van 21 procent dat niets met de aannemer te maken heeft.
- Mondelinge toezeggingen niet laten vastleggen. "Dat doen we er wel even bij" bestaat niet als het niet op papier staat.
- Geen rekening houden met wat u zelf moet regelen. Container, vergunning, stroom en water op de bouwplaats, leeghalen van de ruimte, afvoer van de oude keuken.
- De planning negeren. Een lagere prijs met een start over een halfjaar kan meer kosten door langer dubbel wonen of een tijdelijke keuken.
- Te snel tekenen onder tijdsdruk. Een prijs die "alleen deze week geldt" is een verkooptechniek, geen kenmerk van een goede aannemer.
- De onvoorzien-post vergeten. Houd zelf 10 tot 15 procent reserve aan boven de gekozen offerte; lees ook Hoe bereid je je voor op een verbouwing?.
Checklist: zo beoordeelt u een bouwofferte
- Staan bedrijfsnaam, adres, KvK-nummer en btw-nummer op de offerte, en kloppen ze bij controle?
- Is de werkomschrijving per onderdeel concreet en compleet, inclusief sloop en afvoer?
- Zijn materiaal en arbeid gesplitst, met merk/type/hoeveelheid en uren of een vaste aanneemsom?
- Zijn stelposten benoemd, realistisch en beperkt in aantal?
- Staat erin hoe meerwerk wordt gerekend en dat het vooraf schriftelijk wordt goedgekeurd?
- Is de prijs inclusief btw, en is het juiste tarief toegepast (9 procent voor schilder- en stucwerk aan woningen ouder dan twee jaar)?
- Staan geldigheidsduur, startdatum en doorlooptijd vermeld?
- Is het betalingsschema gekoppeld aan mijlpalen, met de laatste termijn na oplevering?
- Zijn garantie, algemene voorwaarden en een eventuele geschillenregeling benoemd?
- Heeft u alle offertes op dezelfde uitvraag gebaseerd en in één tabel gelijkgetrokken?
Offertes aanvragen bij vakmensen in uw regio
Op VerbouwPro plaatst u uw klus kosteloos met één duidelijke omschrijving. Aannemers, schilders, stukadoors en andere vakmensen uit uw omgeving reageren, u ziet hun profiel en reviews en u kiest zelf wie u om een offerte vraagt. Zo krijgt u offertes die van het begin af aan vergelijkbaar zijn.