Bij een verbouwing betaalt u voor werk dat nog niet bestaat. Dat maakt de betaalafspraak het belangrijkste risico-instrument dat u heeft: wie te veel vooruitbetaalt, verliest zijn drukmiddel en draagt het risico van een faillissement; wie niets vooruitbetaalt, kan geen aannemer vinden die materialen voor hem bestelt. Dit artikel legt uit wat de wet wel en niet regelt over aanbetalen, welke verdeling in termijnen in de branche gebruikelijk is, hoe u een groot bedrag veilig kunt vastzetten en wat u doet als de aannemer na uw betaling niet levert. Bedragen noemen wij niet; de verhoudingen zijn wat telt.
De wet verplicht u niet tot aanbetalen
Voor aanneming van werk, de overeenkomst die u met een aannemer sluit (titel 12 van Boek 7 BW), kent de wet voor een verbouwing geen regel over aanbetalen. Of u iets vooruitbetaalt, hoeveel en wanneer, is een afspraak tussen u en de aannemer. Een aannemer mag een aanbetaling vragen en u mag die weigeren of een ander voorstel doen; komt u er niet uit, dan is er simpelweg geen overeenkomst. De Consumentenbond vat het samen: aanbetalen voor een dienst is wettelijk niet verplicht, en wie toch aanbetaalt is bij een faillissement in de meeste gevallen zijn geld kwijt.
Twee wettelijke grenzen bestaan wel, maar gelden alleen in specifieke situaties. Koopt u een product als consument, bijvoorbeeld een keuken of kozijnen los van de plaatsing, dan kan de verkoper u tot vooruitbetaling van ten hoogste de helft van de koopprijs verplichten (artikel 7:26 lid 2 BW). En laat u als particulier een nieuwe woning bouwen, dan geldt afdeling 2 van titel 12: de aannemer mag alleen betalingen vragen die bij benadering overeenstemmen met de voortgang van de bouw, met hooguit een zekerheidsdepot van 10 procent van de aanneemsom bij de notaris (artikel 7:767 BW). Voor een verbouwing geldt die bepaling niet, maar zij is wel de maatstaf die rechters en geschillencommissies kennen: betalen naar voortgang is wat redelijk heet.
Wat gebruikelijk is: termijnen die de voortgang volgen
In de praktijk werken aannemers met een termijnschema in de offerte of het contract. Gangbaar is een beperkte eerste termijn bij opdracht of start, bedoeld voor het bestellen van materialen met een lange levertijd, gevolgd door twee tot vier termijnen bij duidelijk herkenbare mijlpalen: ruwbouw gereed, installaties aangelegd, afbouw gereed. De laatste termijn volgt na de oplevering. De Consumentenbond adviseert geen grote bedragen vooruit te betalen, hooguit in de orde van tien procent bij aanvang, en bij de oplevering een deel in te houden als er nog opleverpunten zijn.
Let bij het beoordelen van een schema op drie punten. Ten eerste: loopt de betaling achter op het werk? Na elke termijn moet er meer werk zijn verricht dan u in totaal heeft betaald. Ten tweede: zijn de mijlpalen objectief vast te stellen, bijvoorbeeld "dakconstructie waterdicht" in plaats van "week drie"? Ten derde: is de slottermijn groot genoeg om druk te houden bij opleverpunten? Een slottermijn van vijf tot tien procent is gangbaar en sluit aan bij de wettelijke regeling voor nieuwbouw. Hoe u de rest van de offerte beoordeelt, leest u in Offerte vergelijken: zo leest u een bouwofferte.
Materiaal met een lange levertijd of maatwerk, zoals kozijnen, een keuken of een trap, is de redelijke uitzondering: daar vraagt de leverancier van de aannemer vaak zelf een aanbetaling. Vraag dan om de leveranciersofferte, betaal alleen dat materiaal vooruit en laat vastleggen dat het materiaal na betaling uw eigendom is, zodat het bij een faillissement niet in de boedel valt.
De 5%-regeling: alleen bij nieuwbouw
Veel opdrachtgevers kennen de 5%-regeling en denken dat die ook bij een verbouwing geldt. Dat is niet zo. Artikel 7:768 BW geeft de particuliere opdrachtgever van een nieuwbouwwoning het recht om maximaal 5 procent van de aanneemsom op de laatste termijn in te houden en in depot te storten bij een notaris, zonder in verzuim te raken en met behoud van het recht op oplevering. De notaris betaalt het depot drie maanden na de oplevering uit aan de aannemer, tenzij u aangeeft dat er nog gebreken zijn die u wilt laten herstellen. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen moet de aannemer u tussen één en twee maanden na de oplevering schriftelijk vragen of u het depot wilt handhaven, met een afschrift aan de notaris; doet hij dat niet, dan mag de notaris niet uitbetalen. Van deze regels kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken (artikel 7:769 BW).
Bij een verbouwing kunt u hetzelfde effect alleen contractueel bereiken: spreek af dat de laatste termijn pas verschuldigd is na herstel van de bij oplevering vastgelegde punten, of dat een percentage bij de notaris in depot gaat. Veel aannemers gaan daarmee akkoord als het bedrag redelijk is en de termijn duidelijk.
Een groot bedrag vooruit? Zo zet u het veilig vast
Vraagt een aannemer toch een forse aanbetaling, bijvoorbeeld omdat hij zelf materialen moet voorfinancieren, dan heeft u alternatieven die voor beide partijen eerlijk zijn.
- Depot bij de notaris. U stort het bedrag op de derdengeldenrekening van een notaris, die het pas uitbetaalt als een vooraf afgesproken mijlpaal is bereikt of als beide partijen daarom vragen. Het geld staat buiten het vermogen van de aannemer en is bij zijn faillissement veilig. De notaris rekent hiervoor een vergoeding.
- Bankgarantie van de aannemer. De bank van de aannemer garandeert dat uw aanbetaling wordt terugbetaald als hij niet levert. Voor kleinere bedrijven is zo'n garantie kostbaar, maar bij grote projecten is zij gebruikelijk.
- Waarborgregeling. Bij een aannemer die is aangesloten bij een keurmerk met een verbouwgarantie kunt u vóór de start een regeling afsluiten die de afbouw dekt bij faillissement. Zo'n regeling stelt vaak eisen aan het betaalschema. Meer daarover in Garantie na een verbouwing: hoe lang, waarop en van wie?
- Eigendom van materialen. Leg vast dat betaalde materialen uw eigendom zijn en op uw adres worden geleverd, met de leveranciersfactuur op uw naam of met u als aangegeven eigenaar.
Een aannemer die geen van deze opties accepteert en toch een groot bedrag vooraf wil, geeft u met die weigering een antwoord over zijn financiële positie. Een aannemer met gezonde cijfers heeft geen groot voorschot nodig om aan een gewone verbouwing te beginnen.
Factuur en btw: waar u op let bij elke termijn
Betaal alleen op een factuur, ook bij een termijn of een aanbetaling. De Belastingdienst schrijft voor wat erop moet staan: de volledige naam en het adres van de aannemer en van u, zijn btw-identificatienummer en KvK-nummer, de factuurdatum, een doorlopend factuurnummer, een omschrijving van het geleverde werk of de termijn, de datum van de prestatie of vooruitbetaling, het bedrag exclusief btw, het toegepaste btw-tarief en het btw-bedrag. Bij arbeid aan een woning ouder dan twee jaar staan het lage tarief voor het arbeidsdeel en het hoge tarief voor materialen apart vermeld. Een "aanbetaling zonder factuur, dan hoeft er geen btw over" is geen korting maar een aanwijzing voor zwart werk, waarbij u bij gebreken zonder bewijs staat.
Controleer bij de eerste factuur of het KvK-nummer bestaat en bij het bedrijf hoort via het Handelsregister, of de rekeninghouder dezelfde rechtspersoon is als de contractpartij en of de factuur over elke termijn verwijst naar het contract. Bewaar betaalbewijzen bij het contract; zij zijn uw bewijs als er later discussie ontstaat over wat is betaald, zeker bij meerwerk.
Als de aannemer na uw betaling niet nakomt
Komt de aannemer niet opdagen, stokt het werk of levert hij slecht werk, dan begint uw juridische positie met een ingebrekestelling: een schriftelijke aanmaning waarin u een redelijke termijn stelt om alsnog na te komen (artikel 6:82 BW). Blijft nakoming binnen die termijn uit, dan is de aannemer in verzuim. Pas dan kunt u de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden (artikel 6:265 BW), waardoor u het vooruitbetaalde voor het niet-verrichte werk kunt terugvorderen, en kunt u schadevergoeding eisen voor de meerkosten van een andere aannemer. Een ingebrekestelling is niet nodig als de aannemer zelf schriftelijk laat weten niet te zullen nakomen of de afgesproken opleverdatum een fatale termijn was. Verstuur de brief aangetekend én per e-mail, benoem concreet wat er mis is en bewaar alles.
Gaat de aannemer failliet, dan meldt u uw vordering bij de curator; realistisch gezien krijgt een particulier daar zelden iets van terug. Is de aannemer aangesloten bij branchevoorwaarden met een geschillenregeling, dan kunt u uw geschil voorleggen aan de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw; anders is de kantonrechter bevoegd, waarbij voor kleinere vorderingen geen advocaat verplicht is. Een rechtsbijstandverzekering met woondekking vergoedt doorgaans de juridische hulp.
Rode vlaggen: wanneer u niet vooruitbetaalt
- De aannemer wil contant worden betaald of biedt korting zonder factuur. Contante betalingen zijn later nauwelijks te bewijzen.
- Er is geen KvK-nummer, het nummer hoort bij een ander bedrijf, of de rekening staat op een privénaam die niet in het Handelsregister voorkomt.
- Een groot percentage vooruit, met tijdsdruk ("anders kan ik de planning niet garanderen") en zonder bereidheid tot depot of garantie.
- Geen schriftelijke overeenkomst, geen omschrijving van het werk en geen termijnschema gekoppeld aan mijlpalen.
- Het bedrijf bestaat pas kort, heeft geen controleerbare referenties of recente projecten, of weigert een bezoek aan lopend werk.
Een goed betaalschema beschermt niet alleen u, maar ook de aannemer: hij weet precies wanneer welk bedrag komt en hoeft niet te discussiëren over voorschotten. Of u nu een dakdekker, een timmerman of een aannemer voor de hele verbouwing inschakelt, de regel blijft dezelfde: betalen volgt het werk, nooit andersom.