Wie een verbouwing laat uitvoeren, moet die ook betalen, en de manier waarop bepaalt mede hoe de samenwerking met de aannemer verloopt. Dit artikel is een uitleg van mechanismen: hoe een bouwdepot werkt, wat het verschil is tussen het verhogen van de hypotheek en een losse lening, wat een taxateur bedoelt met "waarde na verbouwing" en welke fiscale hoofdlijnen de Belastingdienst publiceert. Het is geen vergelijking van aanbieders en geen aanbeveling; welke route bij uw situatie past, hangt af van uw inkomen, uw woning en uw plannen, en dat beoordeelt een hypotheek- of financieel adviseur. Rentes en bedragen noemen wij bewust niet: zij wijzigen en zij zijn persoonlijk.
De routes in één overzicht
- Eigen geld. U betaalt de termijnen van de aannemer rechtstreeks van uw spaarrekening. Geen geldverstrekker, geen taxatie, geen voorwaarden; wel moet het geld er zijn op het moment dat de termijnen vervallen, inclusief een marge voor meerwerk. Kosten die u met eigen geld betaalt, zijn volgens de Belastingdienst niet aftrekbaar.
- Bestaande hypotheek verhogen. U leent extra bij uw huidige geldverstrekker, binnen de ruimte van uw inkomen en de waarde van de woning. Past de verhoging binnen de bestaande hypotheekinschrijving bij het Kadaster, dan kan dat zonder nieuwe notariële akte ("onderhands verhogen"); anders is een nieuwe inschrijving of een tweede hypotheek nodig. De geldverstrekker zet het verbouwingsdeel meestal in een bouwdepot.
- Tweede hypotheek. Een aparte hypothecaire lening, soms bij een andere geldverstrekker, met een eigen inschrijving in tweede rang bij het Kadaster. De eerste hypotheekhouder gaat bij verkoop voor.
- Persoonlijke lening (consumptief krediet). Een lening zonder hypothecaire zekerheid, met een vaste looptijd en vaste aflossing. Geen taxatie en geen notaris; de looptijd is doorgaans korter dan bij een hypotheek. De AFM beschrijft de verschillende vormen van consumptief krediet en waar u op let bij het afsluiten.
- Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds. Een lening die uitsluitend bestemd is voor energiebesparende maatregelen aan een bestaande woning waarvan u eigenaar én bewoner bent; er bestaat ook een variant voor verenigingen van eigenaren. Het Warmtefonds is opgericht met steun van de Rijksoverheid en kent regelingen voor eigenaren met beperkte leenruimte.
Hoe een bouwdepot werkt
Een bouwdepot, bij een verbouwing ook verbouwingsdepot genoemd, is een geblokkeerde rekening bij uw geldverstrekker waarop het geleende verbouwingsbedrag wordt gestort. U krijgt het geld niet in één keer; u declareert facturen van de aannemer, de installateur of de bouwmarkt, en de geldverstrekker betaalt die uit het depot, rechtstreeks aan de aannemer of aan u als u de factuur al heeft voorgeschoten. NHG beschrijft het zo: de geldverstrekker houdt de kosten van de kwaliteitsverbetering volledig in depot, en u kiest per factuur of u die eerst zelf betaalt of rechtstreeks laat uitbetalen. De geldverstrekker toetst of een factuur past binnen de ingediende verbouwingsspecificatie; een nieuwe keuken staat op die lijst, nieuwe meubels niet.
Twee eigenschappen van het depot verrassen mensen vaak. Ten eerste de rente: over de volledige lening betaalt u hypotheekrente vanaf het moment dat de lening ingaat, maar over het saldo dat nog in het depot staat ontvangt u van de geldverstrekker een rentevergoeding, die met de betaalde rente wordt verrekend. Hoe groot het verschil is, hangt af van uw geldverstrekker. Ten tweede de looptijd: een depot is tijdelijk. NHG noemt een gangbare looptijd van ongeveer twee jaar, al verschilt dat per geldverstrekker. Is de verbouwing klaar en staat er nog geld in het depot, dan wordt dat restant doorgaans afgelost op de lening; het is dus geen vrij besteedbaar spaarpotje. Vraag vooraf naar de depottermijn, de wijze van declareren en de doorlooptijd van een uitbetaling.
Taxatie en "waarde na verbouwing"
Een geldverstrekker leent niet meer uit dan een bepaald deel van de waarde van de woning. Bij een verbouwing die de woning verbetert, mag de taxateur in zijn rapport naast de huidige marktwaarde ook de marktwaarde na verbouwing opnemen, gebaseerd op de verbouwingsspecificatie en de offertes die u aanlevert. De verbouwing telt dan mee als onderpand voordat zij is uitgevoerd; vandaar dat het geld in depot blijft tot het werk is gedaan. Onder de voorwaarden van NHG mag de totale lening niet meer bedragen dan de volledige waarde van de woning na verbouwing, met een beperkte extra ruimte wanneer energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd. Geldverstrekkers zonder NHG hanteren vergelijkbare grenzen op basis van de wettelijke leennormen. Een realistische, gespecificeerde offerte is daarmee ook een financieringsstuk; hoe u die leest, staat in Offerte vergelijken: zo leest u een bouwofferte. Niet elke verbouwing verhoogt de waarde evenveel: een dakkapel of extra badkamer kan meer doen dan een vergelijkbaar bedrag aan schilderwerk, en de taxateur beoordeelt dat onafhankelijk.
Verduurzaming: extra leenruimte en het Warmtefonds
De jaarlijkse leennormen voor hypotheken, vastgesteld door het kabinet op advies van het Nibud, kennen een apart mechanisme voor verduurzaming: huishoudens mogen bovenop de normale inkomensruimte een extra bedrag lenen dat volledig aan energiebesparende maatregelen moet worden besteed. De hoogte van dat extra bedrag hangt af van het energielabel van de woning en wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld; voor de zuinigste labels is de ruimte kleiner of zelfs nihil, omdat daar weinig energie meer te besparen valt, omdat daar weinig energie meer te besparen valt. Welk label uw woning heeft en welke maatregelen het verbeteren, leest u in Energielabel verbeteren: welke maatregelen tellen echt.
NHG kent twee uitwerkingen. Met het Energiebespaarbudget leent u bij het afsluiten, oversluiten of verhogen van de hypotheek een bedrag voor energiebesparende maatregelen zonder vooraf te hoeven kiezen welke; het bedrag gaat in een bouwdepot en u declareert later met facturen. Blijft er budget over, dan wordt dat afgelost. Met de regeling Energiebesparende Voorzieningen legt u de maatregelen vooraf vast in een verbouwingsspecificatie en wordt gerekend met de waarde ná verbouwing. Welke maatregelen meetellen, staat op een lijst van NHG: isolatie van gevel, dak, vloer en leidingen, HR++- of triple glas, isolerende kozijnen en deuren in combinatie met dat glas, een warmtepomp, een douche-warmteterugwinsysteem, zonnepanelen en een energiezuinig ventilatiesysteem in combinatie met andere maatregelen. Het Nationaal Warmtefonds biedt voor dezelfde categorie maatregelen een aparte lening buiten de hypotheek, met een declaratiesysteem op basis van facturen en een aanvraag die een beperkte periode geldig is; de aannemer of installateur hoeft nog niet te zijn begonnen, maar u heeft wel offertes nodig.
Fiscaal op hoofdlijnen
De Belastingdienst publiceert de voorwaarden waaronder rente over een lening voor een verbouwing aftrekbaar kan zijn. Op hoofdlijnen: de lening moet zijn gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de eigen woning, de bestedingen moeten onlosmakelijk met de woning verbonden zijn (kozijnen, badkamer, keuken, vloeren die vastzitten, isolatie, zonnepanelen op het dak; geen losse inrichting) en de lening moet minimaal annuïtair of lineair in dertig jaar worden afgelost. Over een aflossingsvrije lening is de rente niet aftrekbaar. U moet met facturen en bonnen kunnen aantonen dat het geld aan de verbouwing is besteed; bewaar die dus. Voor een lening zonder depot geldt dat de rente de eerste zes maanden over de hele lening aftrekbaar is en daarna alleen over het deel dat daadwerkelijk is besteed. Voor een verbouwingsdepot geldt een tweejaarsregeling, waarbij de ontvangen depotrente na de eerste zes maanden wordt verrekend met de betaalde rente. De kosten van de verbouwing zelf zijn nooit aftrekbaar, en met eigen geld betaalde kosten evenmin. Een persoonlijke lening kan onder dezelfde voorwaarden als eigenwoningschuld kwalificeren, mits aan de besteding en de aflossing is voldaan. Dit zijn de gepubliceerde hoofdlijnen; de toepassing op uw aangifte is werk voor een adviseur of de Belastingdienst zelf.
Welke stukken vraagt de geldverstrekker?
- Een verbouwingsspecificatie: een lijst van werkzaamheden met bedragen, meestal onderbouwd met offertes van de aannemer en installateurs, soms op een eigen formulier van de geldverstrekker.
- Een taxatierapport met marktwaarde voor en na verbouwing; bij kleinere verbouwingen staan sommige geldverstrekkers een modelmatige of hybride taxatie toe.
- Tekeningen en, waar nodig, de omgevingsvergunning of een bevestiging dat het werk vergunningvrij is.
- Uw inkomensgegevens: loonstroken, werkgeversverklaring of jaarcijfers, en een overzicht van lopende leningen.
- Bij verduurzaming: het energielabel en een specificatie van de maatregelen die onder de erkende lijst vallen.
Vraag de aannemer dus om een offerte die per onderdeel is uitgesplitst; één totaalbedrag is voor een depot lastig te verwerken.
Timing met de aannemer: termijnen tegenover uitbetaling
Hier gaat het in de praktijk mis. De aannemer stuurt een factuur voor een termijn met een betaaltermijn van veertien dagen; de geldverstrekker heeft voor een declaratie uit het depot soms een week of langer nodig, en betaalt pas als de factuur binnen de specificatie valt. Spreek daarom drie dingen af voordat het werk begint. Ten eerste de volgorde: de hypotheekverhoging moet rond zijn en het depot moet gevuld zijn vóór de eerste termijn vervalt; een aannemer die wil starten voordat de financiering definitief is, vraagt in feite om voorfinanciering uit eigen middelen. Ten tweede de route: laat de aannemer facturen zo opstellen dat zij direct declarabel zijn (omschrijving per onderdeel, uw naam en adres, btw gesplitst) en spreek af of u voorschiet of de geldverstrekker rechtstreeks betaalt. Ten derde het meerwerk: wat niet in de specificatie staat, komt niet uit het depot. Houd daarvoor eigen geld achter de hand of laat de specificatie tijdig aanpassen. Hoe u de termijnen zelf verstandig indeelt, zodat betaling de voortgang volgt, leest u in Aanbetaling aan de aannemer. Een ervaren aannemer of timmerman kent het ritme van bouwdepots en kan zijn termijnschema daarop afstemmen; vraag ernaar bij de offertebespreking.
Tot slot: dit artikel beschrijft algemene mechanismen en is geen financieel advies. Welke financieringsvorm, looptijd en aflossing bij uw situatie passen, bespreekt u met een onafhankelijke hypotheek- of financieel adviseur.