Jarenlang controleerde de gemeente of een bouwwerk voldeed aan de bouwregels: eerst op papier bij de vergunningaanvraag, daarna met een inspecteur op de bouwplaats. Dat systeem had een zwakke plek: de toets ging vooral over het ontwerp, niet over wat er uiteindelijk werd gebouwd. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, kortweg Wkb, verlegt die controle naar een onafhankelijke kwaliteitsborger die meekijkt tijdens het bouwen, en versterkt tegelijk de positie van u als opdrachtgever tegenover de aannemer. In dit artikel leest u wat de Wkb inhoudt, voor welke bouwwerken hij geldt, wat er privaatrechtelijk veranderde en wat u daarvan merkt bij een verbouwing.
Wat is de Wkb en voor wie geldt hij?
De Wkb is op 1 januari 2024 tegelijk met de Omgevingswet in werking getreden. De wet bestaat uit twee delen. Het eerste deel is een nieuw stelsel van kwaliteitsborging: de toets of een bouwwerk voldoet aan de technische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt niet meer door de gemeente gedaan, maar door een private kwaliteitsborger die werkt met een toegelaten instrument. Het tweede deel bestaat uit wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek over aanneming van werk, die de consument beter beschermen.
Het stelsel van kwaliteitsborging wordt stap voor stap ingevoerd en geldt voorlopig alleen voor bouwwerken in gevolgklasse 1: bouwwerken met een beperkt risico voor de omgeving als er iets misgaat. Daaronder vallen onder meer grondgebonden eengezinswoningen, woonboten, vakantiewoningen, eenvoudige bedrijfspanden van maximaal twee bouwlagen en kleine bruggen voor fietsers en voetgangers. Appartementengebouwen, rijksmonumenten en gebouwen waar veel mensen samenkomen vallen er niet onder; daar blijft de gemeente toetsen.
Sinds 1 januari 2024 geldt het stelsel voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor verbouwingen in gevolgklasse 1 is de invoering gefaseerd en meerdere keren uitgesteld, zodat de bouwsector en de gemeenten eerst ervaring konden opdoen. Welke ingangsdatum voor verbouwingen geldt en of die al is bereikt, controleert u op rijksoverheid.nl en via de vergunningcheck in het Omgevingsloket; dit artikel doet daar bewust geen uitspraak over, omdat de planning in het verleden steeds is verschoven. De wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek gelden overigens wel al sinds 1 januari 2024 voor alle aannemingsovereenkomsten die vanaf die datum zijn gesloten, verbouwingen inbegrepen.
De rol van de onafhankelijke kwaliteitsborger
Valt uw bouwwerk onder het stelsel, dan vervangt een bouwmelding de oude omgevingsvergunning voor het technische deel. Bij die melding, die minimaal vier weken voor de start wordt ingediend, geeft u aan welke kwaliteitsborger en welk instrument u gebruikt en voegt u een risicobeoordeling en een borgingsplan toe. De kwaliteitsborger is een gecertificeerd, onafhankelijk bedrijf dat niet bij de bouw zelf betrokken mag zijn. Hij beoordeelt het ontwerp, bezoekt de bouwplaats op de momenten die in het borgingsplan staan en controleert of de uitvoering overeenkomt met de regels: fundering, constructie, brandveiligheid, isolatie, ventilatie.
Is het werk klaar, dan stelt de kwaliteitsborger een verklaring op dat er een gerechtvaardigd vertrouwen is dat het bouwwerk aan de regels voldoet. Die verklaring gaat samen met het dossier bevoegd gezag naar de gemeente bij de gereedmelding, minimaal twee weken voordat het bouwwerk in gebruik wordt genomen. Zonder die verklaring mag het bouwwerk formeel niet in gebruik worden genomen. De gemeente blijft toezichthouder en kan ingrijpen bij een melding van de kwaliteitsborger dat iets niet klopt. De kwaliteitsborgers en instrumenten staan in een openbaar register van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw.
Voor u als opdrachtgever betekent dit dat er iemand met verstand van zaken namens u meekijkt op de bouwplaats, maar ook dat u de kwaliteitsborger inhuurt en betaalt. In de praktijk regelt de aannemer dit vaak en neemt hij de kosten op in de offerte. Vraag daar expliciet naar, zodat u het later niet als meerwerk terugziet.
Het consumentendossier bij oplevering
Een van de nieuwe regels in het Burgerlijk Wetboek is het opleverdossier, in de volksmond consumentendossier. Wanneer de aannemer meldt dat het werk klaar is voor oplevering, moet hij u een dossier overhandigen met alles wat u nodig heeft om aan te tonen dat het werk volgens de afspraken en de regels is uitgevoerd en om het bouwwerk te gebruiken en te onderhouden. Denk aan tekeningen en berekeningen, een beschrijving van de gebruikte materialen en installaties, en informatie over gebruik en onderhoud. Dit dossier is iets anders dan het dossier bevoegd gezag van de kwaliteitsborger: het opleverdossier is voor u, en geldt ook voor verbouwingen die niet onder het stelsel van kwaliteitsborging vallen.
Let op: deze regel is regelend recht. Partijen mogen in de overeenkomst afspreken dat er geen of een beperkter dossier komt. Controleer daarom in de offerte en de algemene voorwaarden of het opleverdossier is uitgesloten, en vraag om het alsnog op te nemen als dat zo is. Een aannemer die weigert te documenteren wat hij heeft gedaan, is een rode vlag.
Langere aansprakelijkheid voor verborgen gebreken
Tot 2024 was de aannemer na oplevering alleen aansprakelijk voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken. Ontdekte u een gebrek later dat u eigenlijk eerder had moeten zien, dan was dat uw probleem. Dat is omgedraaid. De aannemer is nu aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. De bewijslast ligt dus bij de aannemer, niet bij u. Voor consumenten is deze regel dwingend recht: de aannemer kan er niet in zijn voorwaarden van afwijken.
Dit maakt een zorgvuldige oplevering niet minder belangrijk. Loop het werk samen door, maak een opleverrapport met alle zichtbare gebreken en spreek een termijn af waarbinnen ze worden hersteld. Wat u wel ziet maar niet laat vastleggen, geldt als aanvaard. Gebreken die pas later zichtbaar worden, zoals lekkages, scheuren of een slecht functionerende installatie, meldt u schriftelijk zodra u ze ontdekt.
Waarschuwingsplicht van de aannemer
Een aannemer moest u altijd al waarschuwen voor fouten in uw opdracht, voor ongeschikte materialen die u zelf aanlevert en voor onjuistheden in tekeningen of adviezen van derden. Nieuw is dat de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet zijn, en dat de aannemer u tijdig moet wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijkheid van het werk. Een opmerking in het voorbijgaan op de bouwplaats is dus niet genoeg. Wilt u bijvoorbeeld een dunnere vloer dan de constructeur adviseert, dan moet de aannemer u per e-mail of brief uitleggen wat daar het risico van is. Doet hij dat niet, dan draagt hij het gevolg.
Het 5%-opschortingsrecht: alleen bij nieuwbouw
Over de 5%-regeling bestaat veel verwarring. Deze regel geldt voor de bouw van een nieuwe woning in opdracht van een consument, meestal via een koop- of aannemingsovereenkomst bij een projectontwikkelaar. De koper mag de laatste vijf procent van de aanneemsom bij de notaris in depot zetten in plaats van aan de aannemer te betalen. Dat depot blijft drie maanden na oplevering staan, zodat de koper druk kan houden op het herstel van opleverpunten. De Wkb heeft deze regeling aangescherpt: de aannemer moet de koper na die drie maanden schriftelijk vragen of het depot vrijgegeven mag worden en de koper moet dat uitdrukkelijk bevestigen; de notaris betaalt niet meer automatisch uit.
Bij een verbouwing geldt deze wettelijke regeling niet. U kunt wel iets vergelijkbaars afspreken: een laatste betalingstermijn van bijvoorbeeld vijf of tien procent die pas verschuldigd is nadat de opleverpunten zijn hersteld. Zet dat in de offerte of overeenkomst voordat u tekent; achteraf laat een aannemer zich daar niet meer toe bewegen. Hoe u zo'n betalingsschema beoordeelt, leest u in Offerte vergelijken: zo lees je een bouwofferte.
Wat vraagt u uw aannemer?
- Valt mijn verbouwing onder het stelsel van kwaliteitsborging, en zo ja, wie is de kwaliteitsborger? Een aannemer die regelmatig in gevolgklasse 1 bouwt, weet dit en heeft vaste kwaliteitsborgers waarmee hij werkt. Vraag of de kosten in de offerte zitten.
- Wie doet de bouwmelding en de gereedmelding? Formeel bent u als opdrachtgever verantwoordelijk; leg vast dat de aannemer dit namens u verzorgt en u kopieën stuurt.
- Krijg ik een opleverdossier, en wat zit erin? Controleer of het dossier niet in de voorwaarden is uitgesloten.
- Hoe gaat u om met waarschuwingen en meerwerk? Afspraak: schriftelijk, vooraf, met uitleg van de gevolgen en de kosten.
- Welke garantie geeft u naast de wettelijke aansprakelijkheid, en bent u verzekerd? Vraag naar een aansprakelijkheidsverzekering en een CAR-verzekering voor het werk.
- Welke algemene voorwaarden gelden? Voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld, met een onafhankelijke geschillenregeling, zijn een pluspunt. Lees ook 5 tips voor het kiezen van de juiste aannemer.
Op VerbouwPro plaatst u uw verbouwing kosteloos en reageren aannemers uit uw regio met een geverifieerd profiel, KvK-nummer en reviews. Vermeld in uw klusomschrijving dat u een opleverdossier en duidelijke afspraken over kwaliteitsborging verwacht; dan weet u meteen welke vakmensen daar al op zijn ingericht.