Verbouwen in een VvE-appartement: toestemming, regels en stappen

Wie een appartement koopt, koopt geen woning maar een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw plus het exclusieve gebruiksrecht van één privégedeelte. Dat onderscheid wordt pas voelbaar bij een verbouwing. De keuken vervangen is uw zaak; een muur doorbreken, een kozijn vervangen of een leiding verleggen raakt al snel aan delen die van alle eigenaars samen zijn. Dan heeft u, naast een eventuele vergunning van de gemeente, toestemming van de Vereniging van Eigenaars nodig. In dit artikel leest u hoe u bepaalt wat gemeenschappelijk is, waarvoor toestemming nodig is, hoe u die vraagt, welke eisen de VvE aan uw aannemer stelt en wat u kunt doen als de vergadering nee zegt.

Gemeenschappelijk of privé: de splitsingsakte beslist

De spelregels van uw gebouw staan in de splitsingsakte met de bijbehorende splitsingstekening, opgesteld door de notaris toen het gebouw in appartementsrechten werd gesplitst. De akte verwijst meestal naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie; afhankelijk van het bouwjaar is dat bijvoorbeeld het modelreglement van 1992, 2006 of 2017. Daarnaast heeft bijna elke VvE een huishoudelijk reglement met praktische regels over geluid, vloeren, huisdieren en het gebruik van gemeenschappelijke ruimten. Vraag al deze documenten op bij het bestuur of de beheerder voordat u plannen maakt; de splitsingsakte is ook op te vragen bij het Kadaster.

Als vuistregel zijn gemeenschappelijk: de fundering, dragende muren en kolommen, vloeren en plafonds als constructie, de gevels inclusief de buitenkozijnen en het buitenschilderwerk, het dak, de hoofdleidingen voor water, gas, riool en elektra tot aan de aftakking naar uw appartement, schachten, de lift, het trappenhuis en de entree. Privé zijn in de regel de afwerking van vloeren en wanden, niet-dragende binnenwanden, de keuken, de badkamer, het sanitair en de leidingen vanaf de aftakking binnen uw appartement. Maar let op: de modelreglementen verschillen op details, bijvoorbeeld over wie verantwoordelijk is voor ramen en balkons, en de splitsingsakte kan daar weer van afwijken. Lees dus uw eigen akte, niet een samenvatting op internet.

Waarvoor heeft u toestemming van de VvE nodig

Toestemming van de vergadering van eigenaars is nodig voor elke wijziging aan een gemeenschappelijk gedeelte en voor alles wat het aanzien van het gebouw verandert. In de praktijk gaat het om:

• Dragende muren doorbreken of verwijderen, ook binnen uw eigen appartement. Een dragende muur is constructie en daarmee gemeenschappelijk, ook al staat hij midden in uw woonkamer. Dit vraagt altijd een constructieberekening; zie Dragende muur verwijderen: regels, risico's en stappenplan.
• Gevel en kozijnen: nieuwe kozijnen, een ander type glas dat van buiten zichtbaar is, een extra raam, een airco-buitenunit, zonwering of een schotelantenne.
• Leidingen in schachten en aansluitingen op de hoofdleidingen: een badkamer verplaatsen, een extra toilet, een afzuigkap met afvoer door de gevel of het dak.
• Vloeren en geluid. Een harde vloer zoals parket, laminaat of tegels is op zichzelf uw zaak, maar bijna elk huishoudelijk reglement stelt een eis aan de contactgeluidisolatie. Gangbaar is dat de nieuwe vloer inclusief ondervloer een minimale verbetering van de contactgeluidisolatie moet opleveren ten opzichte van de kale constructievloer, gemeten volgens de geldende NEN-norm, en dat u dat met een rapport of een productcertificaat moet kunnen aantonen. Vraag uw vloerenlegger of timmerman hiernaar voordat u kiest.
• Balkon, dakterras en buitenruimte: een vlonder, een overkapping, een vaste bloembak of een nieuwe balustrade.
• Veranderingen die het gebruik raken, zoals een appartement splitsen of verhuren als bedrijfsruimte, als de akte daar beperkingen aan stelt.

Voor zuiver interne werkzaamheden aan privégedeelten, zoals stucwerk door een stukadoor, een nieuwe keuken op dezelfde plek of schilderwerk, heeft u geen toestemming nodig. Wel gelden de regels uit het huishoudelijk reglement over werktijden en overlast, en blijft u verantwoordelijk voor schade aan gemeenschappelijke delen of aan de buren. Vergeet ook de gemeente niet: een VvE-akkoord vervangt geen omgevingsvergunning. Welke klussen een vergunning vragen, leest u in Wanneer heeft u een vergunning nodig voor een verbouwing.

Zo vraagt u toestemming aan

1. Bespreek uw plan eerst informeel met het bestuur of de beheerder. Zij weten of een vergelijkbaar verzoek eerder is behandeld en welke informatie de vergadering zal willen zien.
2. Laat uw plan uitwerken: tekeningen van bestaand en nieuw, bij constructieve ingrepen een constructieberekening, bij leidingwerk een beschrijving van de aansluiting en bij vloeren het geluidsrapport. Een compleet dossier voorkomt dat het punt wordt doorgeschoven naar een volgende vergadering.
3. Vraag schriftelijk om agendering op de algemene ledenvergadering. De oproeptermijn staat in het reglement, vaak twee weken. Veel VvE's vergaderen maar één keer per jaar; wacht u tot vlak voor de verbouwing, dan bent u te laat. Een extra vergadering kan worden bijeengeroepen, maar niet zonder steun van het bestuur of een deel van de eigenaars.
4. Weet welke meerderheid nodig is. Voor de meeste besluiten volstaat een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, gewogen naar de breukdelen in de akte. Sommige reglementen eisen een gekwalificeerde meerderheid voor wijzigingen aan de constructie of het aanzien. Een wijziging van de splitsingsakte zelf, bijvoorbeeld als u een stuk gemeenschappelijke zolder bij uw appartement wilt trekken, vraagt een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen en een nieuwe notariële akte.
5. Laat het besluit vastleggen in de notulen, met de voorwaarden die de vergadering stelt: welke werkzaamheden, welke aannemer, welke periode, wie herstelt wat bij schade. Vraag een ondertekend afschrift. Een mondeling akkoord van een bestuurslid is geen besluit van de vergadering.

Houd rekening met de vernietigingstermijn: een eigenaar die het niet eens is met een besluit kan de kantonrechter binnen een maand na kennisname vragen het te vernietigen. Begin dus niet met slopen op de dag na de vergadering.

Eisen van de VvE aan uw aannemer

Verbouwen in een gebouw met tien of honderd andere huishoudens stelt andere eisen aan een aannemer dan een vrijstaande woning. De vergadering of het huishoudelijk reglement verbindt vaak voorwaarden aan de toestemming, en ook zonder die voorwaarden is het verstandig om ze met de aannemer af te spreken.

• Werktijden: luidruchtig werk alleen op werkdagen binnen de uren uit het huishoudelijk reglement, niet in het weekend en niet op feestdagen.
• Lift en trappenhuis: bescherming van liftwanden en vloeren, geen bouwafval of zware lasten in de personenlift zonder afspraak, dagelijks schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten die worden gebruikt.
• Afval en materiaal: een container op eigen kosten en met de juiste gemeentelijke vergunning, geen opslag in gangen, galerijen of de fietsenberging.
• Verzekering: een CAR-verzekering voor het werk en een aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven die schade aan het gebouw en aan derden dekt. Vraag om de polisbladen en stuur een kopie aan het bestuur. Meld de verbouwing ook bij de opstalverzekeraar van de VvE als uw ingreep de constructie of de installaties raakt; een niet gemelde wijziging kan bij schade tot discussie leiden.
• Nutsvoorzieningen: water of elektra afsluiten voor andere appartementen alleen na aankondiging via het bestuur.

Vraag bij het aanvragen van offertes expliciet naar ervaring met werken in appartementengebouwen en naar de bereidheid om de VvE-voorwaarden in de overeenkomst op te nemen. Een aannemer die daar schouderophalend op reageert, levert u later discussies met de buren op.

Bouwkundige vooropname bij de buren boven en onder

In een appartement deelt u letterlijk vloer en plafond met anderen. Trillingen van hakken en boren planten zich door de constructie voort en kunnen bij de buren boven, onder en naast u scheuren in stucwerk of losse tegels veroorzaken. Laat daarom bij elke ingreep aan de constructie of bij langdurig sloopwerk een bouwkundige vooropname maken: een onafhankelijke bouwkundige legt vóór de start de staat van de aangrenzende appartementen en de gemeenschappelijke ruimten vast met gedateerde foto's in een rapport dat de betrokkenen ondertekenen. Zonder deze nulmeting wordt elke scheur die later wordt ontdekt aan uw verbouwing toegeschreven. Informeer de buren persoonlijk over de planning en geef hun het nummer van de uitvoerder; de meeste irritatie ontstaat door verrassing. Meer over de omgang met buren leest u in Verbouwen en de buren: rechten, plichten en goede afspraken.

Wat als de VvE weigert

Een VvE mag toestemming weigeren, maar niet zonder redelijke grond. Weigert de vergadering of weigert zij uw verzoek zelfs te behandelen, dan kunt u de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek. De rechter beoordeelt of de VvE in redelijkheid kon weigeren, waarbij het belang van het gebouw en de andere eigenaars wordt afgewogen tegen uw belang. Een goed onderbouwd plan met constructieberekening, geluidsrapport en verzekeringsbewijs maakt een groot verschil. Is er wel een besluit genomen maar vindt u dat in strijd met de wet, de akte of de redelijkheid, dan kunt u binnen een maand vernietiging van het besluit vragen.

Probeer het voor die stap eerst anders. Vraag welke zorgen er leven en of u die met aanpassingen kunt wegnemen: een andere vloer, een kortere bouwperiode, een extra verzekering. Bemiddeling door een onafhankelijke VvE-adviseur is goedkoper en sneller dan een procedure, en u moet daarna nog jaren met dezelfde buren in één gebouw wonen. Voor een eerste juridisch advies kunt u bij het Juridisch Loket terecht; Vereniging Eigen Huis en VvE Belang hebben voor leden een juridische helpdesk.

Op VerbouwPro plaatst u uw verbouwing kosteloos en reageren aannemers, timmermannen en stukadoors uit uw regio met een geverifieerd profiel en reviews. Vermeld in uw klusomschrijving dat het om een appartement gaat en welke VvE-voorwaarden gelden; dan weet u direct wie daar ervaring mee heeft.